Управление многоквартирным домом

Советы многоквартирных домов

Мир ЖКХ

Фонд содействия реформированию ЖКХ

Постановление Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 3 февраля 2016 г. N 68-П "Об утверждении Порядка управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в государственной собственности Ямало-Ненецкого автономного округа"

 

Что такое уличный комитет? Для чего он создается и кем?

 

Уличные комитеты входят в систему территориального общественного самоуправления и являются его первичным звеном. Территория деятельности определяется Администрацией поселка в пределах одной или нескольких улиц или части их.

Цель уличных комитетов – развитие инициативы и расширение возможностей жителей для самостоятельного решения вопросов местного значения, а также содействие Администрации.

Уличный комитет избирается на общем или путем заочного голосования. Заочное голосование проводится по спискам проживающих на территории жителей. Компетенция уличных комитетов определяется специальным Положением. Органы местного самоуправления на договорной основе могут передать уличным комитетам некоторые свои полномочия.

Какие функции выполняет комитет улицы? Он привлекает население к работе по благоустройству, озеленению, улучшению санитарного состояния улиц. Кроме этого, комитеты принимают участие в осуществлении мероприятий, направленных на бережное, экономное расходование топлива, тепловой и электрической энергии, газа, воды, на подготовку жилого фонда к осенне-зимнему периоду. Есть и контрольная функция – соблюдение правил застройки, выявление фактов самовольного строительства домов и пристроек к ним, индивидуальных гаражей.

Также уличный комитет оказывает помощь органам пожарного надзора в осуществлении мероприятий по обеспечению противопожарного состояния жилых домов и других объектов, расположенных на территории деятельности уличного комитета, и содействует активной работе органам и общественным организациям в сфере правопорядка на своей территории.

Комитет улицы может наделяться правами юридического лица в установленном законом порядке. В этом случае он имеет самостоятельный баланс, счет в учреждении банка, гербовую печать, бланки со штампом и своим наименованием и имеет право на ведение хозяйственной деятельности в соответствии с целями и задачами местного самоуправления.

Средства уличного комитета могут быть образованы за счет отчислений из местного бюджета района, поселения,за счет добровольных поступлений от организаций и граждан, доходов, получаемых от хозяйственной деятельности, предприятий, создаваемых комитетом, и иных поступлений в порядке, предусмотренном законодательством.

 

Товарищества собственников жилья - что это такое

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — достаточно новая форма объединения граждан, имеющих в собственности жилые помещения в многоквартирных домах. До принятия Жилищного кодекса (ЖК) РФ деятельность ТСЖ регулировал ФЗ «О товариществах собственников жилья», который утратил силу с 1 марта 2005 г. Теперь все вопросы, связанные с товариществами, регулирует новый ЖК РФ.

 

Создание и цели ТСЖ

ТСЖ создают для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения его эксплуатации, владения, пользования и в некоторых случаях распоряжения общим имуществом в доме. Так как члены товарищества являются собственниками жилых помещений, то заинтересованности в рациональном и правильном управлении общим имуществом у них больше.

ТСЖ организуют следующим образом. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество. Решение о его организации считают принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников в соответствующем многоквартирном доме. Кроме того, число членов товарищества также должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений.

Стать членом ТСЖ можно на основании заявления о вступлении в товарищество. Если гражданин приобретает жилое помещение в доме, где такая организация существует, то он вправе стать ее членом после возникновения у него права собственности на помещение. В случае продажи или совершения другой сделки, влекущей прекращение права собственности на жилье, членство в ТСЖ прекращается. Допустим выход из товарищества путем подачи заявления о выходе из его членов.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом, а именно некоммерческой организацией, которая создана без ограничения срока деятельности. ТСЖ, как и любое другое юридическое лицо, необходимо зарегистрировать. Оно имеет свой устав, печать со своим наименованием, расчетные и иные счета в банке, другие реквизиты. Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам своих членов. Впрочем, члены ТСЖ также не отвечают по обязательствам товарищества. Организация ТСЖ возможна и в строящемся многоквартирном доме лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в нем. Решение об этом принимают на общем собрании данных лиц.

 

Права и обязанности ТСЖ

Жилищным кодексом РФ установлены основные права и обязанности товарищества. Итак, оно вправе: заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, об оказании коммунальных услуг и другие в интересах своих членов; 

·                   определять смету доходов и расходов на год; 

·                   устанавливать на основе принятой сметы размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 

·                   продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ. 

 

Кроме того, если это не нарушает права и интересы собственников, ТСЖ вправе: 

·                   предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме; 

·                   в соответствии с требованиями законодательства надстраивать, перестраивать часть общего имущества; 

·                   получать в пользование или приобретать в общую долевую собственность собственников земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных построек и их дальнейшей эксплуатации; 

·                   осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.

Каждый член товарищества обязан участвовать в общих расходах ТСЖ. В противном случае товарищество имеет право в судебном порядке потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Помимо этого ТСЖ может потребовать в суде полного возмещения причиненных убытков в результате неисполнения собственником обязательств по уплате таких платежей и взносов.

Если есть права, значит, должны быть и обязанности. В обязанности товарищества собственников жилья входит: заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ; 
обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества; 

·                   создавать условия для выполнения всеми собственниками обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; 

·                   принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, которые препятствуют осуществлению прав владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом; 

·                   представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

 

Органы управления ТСЖ

Для того чтобы ТСЖ функционировало, необходимы органы управления. Ими являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Общее собрание — это высший орган, который созывают в порядке, определенном в уставе. В компетенции общего собрания находятся следующие вопросы:

·                   внесение изменений в устав;

·                   принятие решения о реорганизации или ликвидации товарищества;

·                   избрание правления и ревизионной комиссии;

·                   установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

·                   образование специальных фондов, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества и его оборудования;

·                   определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности;

·                   утверждение годового плана о финансовой деятельности и отчета о его выполнении;

·                   рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии;

·                   определение размера вознаграждения членов правления; принятие решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество и т. д.

Общее собрание вправе решать вопросы, отнесенные к компетенции правления товарищества.

О проведении общего собрания члены товарищества должны быть предупреждены не менее чем за 10 дней до даты проведения. Ведет собрание председатель правления или его заместитель. В случае их отсутствия — один из членов товарищества. Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют более половины членов ТСЖ.

Правление ТСЖ избирают из числа членов товарищества на срок, установленный уставом, но не более чем на два года. Из состава правления избирают председателя. Данное лицо действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые не требуют одобрения общего собрания и правления. Правление товарищества вправе принимать решение по всем вопросам, за исключением отнесенных к компетенции общего собрания. Данный орган является исполнительным. В его обязанности входит контроль за своевременным внесением членами ТСЖ обязательных платежей и взносов, управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им, наем работников для его обслуживания и их увольнение, созыв общего собрания и другие действия, вытекающие из устава.

Ревизионную комиссию ТСЖ избирают не более чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия избирает из своего состава председателя. Данный орган проводит не реже одного раза в год ревизию финансовой деятельности ТСЖ. Помимо этого ревизионная комиссия представляет общему собранию заключение о смете доходов и расходов товарищества на соответствующий год и отчет о финансовой деятельности и размерах платежей и взносов.

ТСЖ может быть реорганизовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Реорганизация происходит в порядке, установленном гражданским законодательством.

Ликвидацию товарищества собственников жилья также осуществляют в соответствии с гражданским правом. В Жилищном кодексе предусмотрен специальный пункт, касающийся ликвидации ТСЖ. Так, общее собрание собственников обязано принять решение о его ликвидации в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, подводя итог, хочется подчеркнуть значимость создания ТСЖ. Товарищество получает реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а следовательно, и определять порядок расходования средств, направленных на эти цели. Товарищество собственников жилья — способ влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг, позволяющий создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда.

Постановление "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах , расположенных на территории Ямало-Ненецкого автономного округа"

 

Управление многоквартирным домом

Совет многоквартирного дома

Что такое совет многоквартирного дома?

В соответствии со ст.161.1 Жилищного кодекса РФ, в случае если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительный кооператив (ЖСК), при этом в данном доме более чем четыре квартиры, то собственники помещений в данном многоквартирном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.

По своему юридическому смыслу совет многоквартирного дома – это уполномоченный орган, который представляет интересы всех собственников дома.  

 

Как избирается совет многоквартирного дома?

Совет многоквартирного дома избирается на общем собрании собственников. При этом, если собственники не избрали совет многоквартирного дома, то орган местного самоуправления обязан в трехмесячный срок провести общее собрание и избрать совет многоквартирного дома и его председателя.

Полномочия совета многоквартирного дома

 Совет многоквартирного дома выполняет следующие функции:

          1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников в качестве вопросов для обсуждения следующие предложения:

• о порядке пользования общим имуществом,
• о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества,
• о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг,
• по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения.

3) представляет собственникам помещений предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений, до рассмотрения на общем собрании, свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании;

5) осуществляет контроль оказания услуг и выполнения работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту его общего имущества и качества предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений и пользователям таких помещений;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений отчет о проделанной работе.

Председатель совета многоквартирного дома

На проводимом общем собрании собственников из числа членов совета многоквартирного дома избирается председатель совета многоквартирного дома. 

Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подчинен общему собранию собственников помещений в доме.

Полномочия председателя совета многоквартирного дома

Председатель совета многоквартирного дома выполняет следующие функции:

1) до принятия общим собранием решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора;

2) доводит до сведения общего собрания результаты переговоров по вопросам, указанным в п.1 настоящей части;

3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания, договор управления многоквартирным домом;

4) осуществляет контроль выполнения обязательств по заключенным договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме;

5) подписывает акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности их выполнения, акты о не предоставлении коммунальных услуг, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией своих обязательств;

6) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

 

Переизбрание совета многоквартирного дома

     Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья. 

Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников.

 

СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Согласно Жилищному кодексу Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1)   непосредственное управление собственниками

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

3) управление управляющей организацией.

-    При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств.

-    При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме и за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

-    При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Капитальный ремонт в многоквартирных домах